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来源: 妆点娱乐 2020-06-04 10:30
期房销售频频引发纠纷 取消商品房预售制还有多远 2020-06-01 11:03:14 来源:法制日报 作者:刘欢 责任编辑:刘欢 2020年06月01日 11:03 来源:法制日报参与互动

  取消商品房预售制还有多远
  期房销售频频引发1纠纷海南成为现房销售首个省份

  ● 目前因商品房实行预售制度引发质量1、合同纠纷、延期交房、配套设施落实、违规销售甚至开发商收1跑路等系列问题导致房地产行业1和纠纷频发

  ● 现房销售可以解决预售所带来管理风险、消费风险、社会风险、金融风险但也将推动房地产行业全面洗牌

  ● 现房销售对我国现行房地产销售模式主要改变在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析情况下这种模式推行应搞“刀切”

  □ 本报记者   王 阳

  □ 本报见习记者 白楚玄

  近日有网友爆料陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订购房协议后本该于2018年年底按协议价交房后因法律纠纷楼盘归海天制药所有随后海天制药作为楼盘开发商公开涨价要按照市场价重新对房产进行定价

  类似事件在各地时有发生因商品房实行预售制度引发质量1、合同纠纷、延期交房、配套设施落实等系列问题导致房地产行业1和纠纷频发

  为规范楼市、降低购房者买房风险3月7日海南省委办公厅、省1办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制通知》(以下简称《通知》)正式取消房地产预售政策成为全国首个在全域实行现房销售省份

  《法制日报》记者梳理发现虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试但在省范围内全面推行尚属首次

  有观点认为现房销售制度可以有效降低消费者购房风险购房者再也没必要担心买到烂尾楼但也有人认为取消商品房预售制度会降低住房供给量增加资金使用成本很难在全国推广实行

  预售制度有利有弊

  背后风险亟须规避

  所谓现房指开发商已办妥所售房屋大产证商品房与消费者签订商品房买卖合同后立即可以办理入住并取得产权证也就说只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房

  现房优势有很多真实直观可以眼看到实物对里面房型、朝向都能目然;二现房可以即买即住用像期房那样等待两年甚至更长时间;三现房可以规避烂尾楼风险

  而所谓期房则指在建、尚未完成建设、能交付使用房屋也就说开发商从取得商品房预售许可证开始至取得产权证为止在这期间商品房称为期房消费者在这阶段购买商品房时应签预售合同

  我国商品房预售制度起源于香港地区其“分层销售、分期付款”售楼方式被形象地称为“卖楼花”

  1983年深圳经济特区首先推出商品房预售概念

  1994年颁布城市房地产管理法将商品房预售制度正式写入法律同年原建设部发布第40号令出台《城市商品房预售管理办法》后分别于2001年和2004年进行修订对商品房预售条件作出具体规定

  据业内人士介绍商品房预售制度与我国房地产市场发展进程紧密联系在我国房地产业刚刚起步时资金严重足自有资金比例甚至到10%另方面融资渠道和融资手段单从银行贷款几乎房地产开发企业唯选择于原建设部主导设立商品房预售制度目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上部分城市甚至达90%以上商品房预售制度成商品房销售主要方式

  有专家告诉《法制日报》记者商品房预售制既维系房地产企业高周转重要基础也维系土地财政高速运转重要前提

  在武汉从事房产业务多年律师张庆华分析说期房与现房相比较最主要优势就价格优势开发商卖期房价格比现房便宜表面上看亏损但如果把融资成本计算在内开发商卖期房利润空间实际上要比卖现房利润空间更大“预售制度最大受益者就开发商直接降低开发商开发成本与周期如果现房销售周期两年那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘也就说同笔1现房销售赚次期房销售可以赚3次”

  过期房销售背后暗藏问题容忽视

  中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼从而加快资金周转速度却将风险转嫁给购房者和银行

  据深圳律师郭勇统计有三类商品房纠纷较为常见都与预售制度有关:开发商没有取得商品房预售证就卖房很多行为并未在职能部门监管之下;二预售合同与实际面积符特别公摊面积小于图纸;三开发商资金链问题对工期把握准问题等导致逾期交房而逾期交房又直接影响购房者办理房产证

  《法制日报》记者梳理得知由于购房人已经预交大部分甚至全部房款开发商提高房屋质量以吸引消费者动力复存在这仅导致房屋质量问题连连也导致推迟交房甚至携款潜逃现象发生此外合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施落实、虚1承诺、违规销售等问题引发全国各地消费者维权事件层出穷

  例如山东济南“景和山庄”楼盘业主于2014年全款买房但在交房时遇到开发商涨价;河南商丘信华城二期交房3年直给办理房产证此外还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等让消费者欲哭无泪

  多地试点现房销售

  优胜劣汰加速洗牌

  3月7日海南省“实行现房销售制度”引发广泛热议

  海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称目前因商品住房实行预售制度引发质量1、合同纠纷、延期交房、配套设施落实、违规销售甚至开发商收1跑路等系列问题成为房地产1和纠纷最主要因素“因此为规范楼市为降低购房者买房风险取消预售制度看上去势在必行”

  根据天眼查发布315房产大数据截至2019年年底我国超14%房地产企业都有法律诉讼记录2019年年房地产行业新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条

  海南省在《通知》中明确要求即日起实行新出让土地建设商品住房实行现房销售制度按规定现房销售房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件

  安徽财经大学教授张运书认为海南出台现房销售对于购房者来说无疑件大好事;但对于开发商来说他们首先面临资金流压力将会进步提高除要有雄厚资金实力还必须要注重房屋质量优胜劣汰中小房企将逐渐退出海南房地产市场

  张运书说海南出台如此严厉“楼市新政”与其直在大力推进自己产业升级有关2018年4月13日海南提出全岛建设自贸区同年4月22日海南宣布“全域限购”2019年海南省全省生产总值增长5.8%剔除房地产业后增长6.3%服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长贡献达75%左右12个重点产业对经济增长贡献率为67.3%固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%非房地产投资占比58.4%提高6.9个百分点

  《法制日报》记者采访得知进步落实“房住炒”定位摆脱对于房地产依赖也城市经济长远发展之路事实上全国探索和鼓励取消商品房预售制度远止海南地此前已有多个城市出台相关现房销售政策或鼓励意见

  2016年深圳试点现房销售金茂和电建以82.9亿元总价联合拿下首宗试点地块命名为龙华金茂府这深圳第宗也唯宗

  同年杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时都提出现房销售要求其中南京在2016年8月至2018年7月先后拍出67块现房销售地块苏州从2016年9月至今累计出让超过130宗住宅用地其中有约70宗要求现房销售占比超50%

  2018年10月安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作通知》要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售

  2019年7月31日四川成都两块土地成功拍卖在拍卖指标中明确要求“100%现房销售”

  北京律师肖东平说现房销售可以解决预售所带来管理风险、消费风险、社会风险、金融风险但也将推动房地产行业全面洗牌中小房地产商摇摇欲坠大开发商也将终结高周转模式开发商减缓拿地速度土地财政面临压力“这几年虽然全国多地推出现售地块但取消预售制范围并大而且在疫情冲击之下大部分城市转而取消现房销售重回预售老路”

  房住炒定位变

  维护良好市场秩序

  公开数据显示截至2019年年底我国共有超过140万家房地产企业2019年全国商品房销售面积171558万平方米商品房销售额159725亿元

  现房销售最“痛苦”应该房企

  自疫情暴发以来全国各地稳地产政策密集出台与海南做法相反2月至3月期间多地1密集出台涉房类政策对楼市调控都以宽松为主大多集中在降低预售门槛方面

  江苏无锡名愿透露姓名1工作人员称全国各个省份情况都有所同应具体问题具体分析海南作为岛型经济体经济体量小产业简单常住人口到944万地产规模仅占全国1.2%“对于现房销售能采取‘刀切’方式应该在房住炒基调下鼓励地方1因城施策”

  据完全统计全国目前已有超过60个城市发布有关疫情下房地产市场调控政策主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策此前2月12日无锡等五地密集出台政策后;2月13日南京、天津、济南等地也相继发布多项措施;2月14日福州也发布10条措施这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等

  继无锡之后2月19日苏州市自然资源和规划局发布稳地产政策引起市场广泛关注原因其中条关于调整超过市场指导价报价规则内容被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”

  山东随之跟进就在海南发布政策前天即3月6日山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作实施意见》要求统筹做好住建领域经济社会发展工作适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例

  2月17日央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息实时强调央行将继续按照党中央、1要求坚持“房住炒”定位按照因城施策基本原则落实房地产长效管理调控机制统筹做好房地产金融调控促进房地产市场平稳健康发展

  中南财经政法大学教授郭泽强认为近日多地1出台房地产相关支持政策主要为支持企业正常经营“房住炒”定位并未改变会因疫情影响而出现全面政策放松无论实施商品房预售还现房销售都应该以维护良好市场秩序为根本宗旨

  受访专家称目前包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规对商品房预售许可、监督和民事相关法律问题作出具体相应规定也就说预售依然我国房地产相关法律和条例中所允许销售方式现在房地产行业处于个调整阶段资金链比较紧张要全部取消预售制度让期房退出还需修改完善相关法律法规

  制图/李晓军

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